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      2022年11月07日
      星期一
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      利劍出鞘!房地產稅真的來了
      時間:2021-11-16 13:03:12  來源:城市化網  作者:陳紅艷 
        討論N年之久的房地產稅,終于向前邁出了堅實的一步。

        近期,中央多次重提“房地產稅”,加快推進試點深化擴圍。10月23日,第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定:授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

        11月10日,人民日報刊發的國務院發展研究中心黨組書記馬建堂《在高質量發展中促進共同富?!肺恼轮刑岬?,要“完善住房保障制度體系,積極穩妥推進房地產稅立法和改革,做好試點工作。


        顯然,這次是房地產稅實施進程中的一次提速,利劍出鞘。

        在房地產稅試點之前,2011年1月上海、重慶兩城先后啟動了房產稅試點工作,但試點10年以來,房產稅一直沒有擴容到其他城市。而在當前房地產市場調控進一步深入的背景下推出,此次政策意義非常重大,是房地產制度改革大潮中最值得關注的一個政策。


        那么,此次房地產稅試點與此前有何不同,最突出的變化是什么?

        此次政策明確了房地產稅改革的三大目標:

        第一、積極穩妥推進房地產稅立法與改革。該表述說明,房地產稅改革將遵循試點先行、再推進立法的漸進思路。

        第二、引導住房合理消費和土地資源節約集約利用。該表述說明,當前將對住房和土地利用行為進行嚴管和引導,尤其是嚴管炒房等行為。

        第三、促進房地產市場平穩健康發展。該表述說明,房地產稅的改革,不能簡單理解為財政體系的改革,而要將其和住房制度改革、促進房地產市場穩定發展等進行聯系。

        本次政策對于居住用房地產征稅的試點范圍進一步擴大,不再局限于重慶、上海兩地。

        本次試點的范圍:

        1、試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。

        2、土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

        3、非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

        劃重點——

        本次改革明確了試點城市改革的核心,包括居住用和非居住用等各類房地產,而不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。這里說明改革三個思路:
      第一、改革的核心是居住用的住宅項目,這是當前老百姓最為關注的內容。

        第二、全國非居住用房本身是征收房產稅的,此次試點城市會將商辦等房產稅的征收轉變為商辦的房地產稅征收。

        第三、農村住房不納入改革,當前改革特指國有建設用地的相關住房。

        這里提到“宅基地”為正常合理住宅,再次為“宅基地”正名,“宅基地”持有者將是這次政策的惠及對象。

        值得注意的是,本次房地產稅試點由國務院直接出臺具體辦法,試點地區人民政府制定具體實施細則。具有“因地制宜”的操作空間,地方政府可以根據當地實際情況制定細則。

        另外,本次決定授權的試點期限為五年,即最近五年部分城市將持續探索和改革。條件成熟時,及時制定法律。充分考量了房地產稅改革任務的復雜性和艱巨性,防止對經濟和市場造成巨大影響。


        本次政策進一步清晰了“房地產稅”的概念,即房產稅是針對房產來說的,而房地產稅的范圍更大,包括房產和土地。就此次政策來看,其中提到了土地使用權人和房屋所有權人為房地產稅納稅人。據此,可以比較清晰地理解,過去的房產稅,其實就是針對房子來說的,而現在把土地也包括進去了。這也說明,此次房地產稅改革的考慮更全面。

       房產稅在中國的歷史較長。

        我國房產稅的征收起源于1950年。1984年將城市房地產稅拆分為房產稅和城鎮土地使用稅。

        1986年9月15日,國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》,從1986年10月1日開始實施,成為至今房產稅征收的依據。

        但值得注意是,1986年條例中存在兩個問題:一是對個人所有非營業用的房產全部免征房產稅;二是以房產原值一次減除10%至30%后的余值即歷史成本作為計稅基礎,而非評估值或市場價格。

        首提個人住房房產稅改革可以追溯至2003年,彼時,十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》提出,對房屋持有環節進行征稅,類似后續出現的“房地產稅”。

        由于全國推行的難度較大,直至2011年1月27日,上海和重慶于同日發布《關于開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》“房產稅”正式落地。

        但隨著2013年8月杭州、南京等城市上報的房產稅征收方案被緊急叫停,擴大改革試點的工作陷入停滯狀態。 



        直到2013年11月,十八屆三中全會“加快房地產稅立法并適時推進改革”,房地產稅立法被提上日程。

        2015年房地產稅法被正式列入十二屆全國人大常委會立法規劃,而后2016至2018年被連續列入立法預備項目。2018年9月,房地產稅立法工作被列入五年立法規劃。

        今年10月23日,人大常委決定授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作,征收對象為居住用和非居住用等各類房地產,房地產稅改革邁出新的一步。

        本次房地產稅試點以及公眾每次熱議的是“房地產稅”,而非有一字之差的“房產稅”。

       “房產稅”和“房地產稅”仍有本質上的不同。

        “房地產稅”是綜合性概念,包括6大稅種:房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅。在已經實行房地產稅的國家,征收方式以及稅率各不相同。

        而“房產稅”則是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅,包含在房地產稅范疇內。

        對于目前既有的房產稅,這里進一步解釋:


        第一、商業辦公等非居住的住房、企業持有的住房等,其實很早就在征收房產稅了。換句話說,過去不征稅的,只包括個人不用于經營用途的住宅。而現在改革的變化就是,個人不用于經營用途的住宅也要納入改革,即自住的住房也要納入改革。

        第二、上海和重慶當時的改革,是從住宅市場的角度進行的“房產稅”。就目前看,這兩個城市的試點和本次提及的房地產稅改革,是兩個事,和未來五年要試點的城市并不一樣。換句話說,上海和重慶的“房產稅”會繼續保持,而各地后續的改革,則會明確掛上“房地產稅”的抬頭。

        實際上,過去上海和重慶試點,也有這個考慮,當時提出征稅不建議鋪得太開,所以是用“房產稅”的詞表述,有謹慎試點的考慮。而現在改革涉及的面要更大,即不是房產,而是房地產。


        但是,十余年過去,上海、重慶試點的房產稅各有側重、整體力度較弱,經驗有限。

        上海和重慶已于2011 年開展個人房產稅試點,上海主要針對新購二套住房,重慶主要針對高檔住房,征稅范圍較窄。并且兩地均設置寬松的減征條件,且征稅稅率不高,試點效果一般。
        

        目前,上海房產稅的征收對象為包括本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房;非本市居民家庭在本市新購的住房。上海房產稅的征收稅率分為兩檔,分別是0.4%、0.6%。


        例如,一個三口之家居住120平方米的房子不需要繳納房產稅(人均豁免60平方米),但當購買第二套120平方米房子時,需要繳納的計稅面積為60平方米。假如房屋單價5.5萬元,稅費是按照0.4%的7折來計算,即需繳納9240元。這意味著,一套660萬元的房子一年持有成本為9240元。

        就目前情況看,上海市試點實施的房產稅政策對絕大多數家庭并沒有什么影響。

        重慶房產稅征收范圍相比較上海而言更復雜一些,為個人擁有的獨棟商品住宅;個人新購的高檔住房;在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房。同時,重慶房產稅的稅率與上海不同,分為三檔,0.5%、1%、1.2%。

        2021年初,重慶市又將房產稅住房價格標準給予上調。具體來看,重慶主城中心城區個人新購高檔住房,是指成交建筑面積價格達到2.2萬元/平方米及以上住房。而2011年重慶豪宅稅的稅線為9941元/平方米,10年上漲122.4%。



         整體而言,上海、重慶試點的房產稅的確可以增加購房者的購房成本,但影響仍然較小,而銷量和房價所受影響短期且有限。

        從銷售面積來看,2011年1-2月全國住宅銷售面積同比為13.2%,上海和重慶兩地住宅銷售面積同比分別為-31.3%、16.3%;2011年全國住宅銷售面積同比為3.9%,而上海和重慶兩地分別為-12.6%、1.9%。對比而言,上海住房銷售下滑幅度更大,但很大程度源于上海在2011年1月出臺的限購令。

        從房價來看,2011年試點施行后,上海和重慶的住宅價格環比漲幅明顯縮窄,而百城住宅價格指數環比同樣下降。對比而言,重慶房價漲幅略弱于百城、上海房價韌性較強,2011年百城房價同比年均為7.7%,上海和重慶分別為9.6%和4.3%。


        從稅收情況看,2020年上海房產稅收入198.7億元,占稅收總收入的3.4%;2020年重慶房產稅收入71.7億元,占稅收總收入的5.0%??傮w上,上海、重慶的房產稅試點方案對財政收入貢獻有限。


        當前,社會大眾比較關心的就是什么城市會納入試點,誰會是房地產稅試點的先行城市?

        中信證券的一份研報指出,試點城市將考慮全國區域統籌布局,名單或將于今年年底公布,而征收工作預計將分批次落地,上海、重慶、深圳、海南或將成為首批試點征收區域。

        易居研究院的報告顯示,上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、西安、成都等或將為試點城市選擇。試點政策正式落地可能在2022年下半年。

      2020年全國50個典型城市房價收入比排名(表)



        注:房價收入比=商品住宅成交均價×城鎮居民人均住房建筑面積/城鎮居民人均可支配收入 

        因為試點城市的選擇具備四個特點:一是房價上漲較快,房價收入比偏高;二是稅收征管能力相對較強;三是房產的產權較清晰;四是共同富裕背景下率先推進省份的部分城市。

        今年被住建部點名約談的熱點一、二線城市,具體涉及上海、北京、深圳、成都、西安、廣州、合肥、寧波等。鑒于北京房地產市場構成要素相對復雜,除了市場化的商品房之外,限競房長期占據40%以上的成交比重,共有產權房同樣占據較大的成交比重?;谡魇辗康禺a稅的難易程度考量,預計北京大概率不會入圍首批試點城市。

        對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次改革的思路很清晰,即國務院制定試點方法、地方政府制定細則。此前網上提及的浙江、深圳和海南納入改革試點,雖然是部分專家的觀點,但是可信度很高。

        浙江是共同富裕示范區,共同富裕就要杜絕共同炒房,所以改革試點可能性很大。深圳作為社會主義先行示范區,房地產稅的改革就是先行示范的重要表現。海南作為全國第一個提“去房地產化”的省份,加之自由港的建設以及全省限購的優勢,也完全可以納入試點。在嚴躍進看來,這三個省市,浙江改革的迫切性最大、概率最大,因為共同富裕是“十四五”的改革主軸線,浙江先行試點具有很好的基礎和示范效應。

        華夏新供給經濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為,深圳、海南、浙江或將為試點區域。對于深圳必須用經濟手段置換掉行政手段,一味用行政手段管控房地產絕不是出路。海南按中央要求打造世界上最大規模自由貿易港,因此會用經濟手段替代行政手段來促進房地產市場健康發展,更好的樹立起國際形象。浙江作為中國共同富裕示范區,理所當然的應加入積極試點行列。 



        而且,房地產稅試點會使房地產由金融屬性回歸居住屬性。房企短期拿地意愿降低,文旅、康養等布局更謹慎,考驗投資、運營、管理、產品、營銷等綜合實力,強者恒強。

        房地產稅試點起到保護剛需客戶的作用,使其享受公平。對于投資客而言,會使投資意愿降低,積極拋售非核心城市非優質物業。

        房地產稅試點對政府的影響:一是改善地方財政收入和結構;二是降低對土地財政的依賴;三是控制杠桿和宏觀杠桿率。

        “房地產稅試點影響,短期降低整體預期,市場下行;長期邊際影響逐漸結束,長效機制形成?!币拙友芯吭航o出這樣的答案。


        發達國家普遍重視房屋保有環節征稅,很多國家將房地產稅作為地方財政的主力稅種之一,是地方基礎設施建設維護的重要資金來源。

       但是,國外的房地產稅收,短期內影響市場預期,從長期看更多是作為一種財稅工具。

        以美國為例,2019年州和地方政府房產稅收入5770.1億美元,占州和地方政府財政收入的20%左右,房產稅主要用于公共服務開支,如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育等。

      國外主要國家房地產稅規則對比(表)


        從稅基來看,國外房地產稅課稅對象一般包括國內所有房產,同時根據用途不同,房地產稅的適用規則有所不同。

        從稅率來看,國外房地產稅大多實行比例稅率,同時稅率設計相對比較靈活,房地產稅稅率主要由地方政府自行確定。

        從計稅依據來看,國外房地產稅征收一般以市場價值為基礎,以定期更新的房地產評估核定價值為計稅依據。

        從稅收減免來看,大部分國家堅持以人為本的政策導向,對自有住房有一定減免稅政策,部分國家對特殊群體也有稅收優惠政策予以關照。

        那么,我國房地產相關稅收體系與海外各國的房地產稅制有何共性,對于制定房地產稅又有何借鑒與啟發?

        美國:房地產稅并非調控市場的手段

        房地產稅已有200多年歷史的美國,50個州都征收房地產稅,經過200多年的發展與實踐,房地產稅是為地方政府的各項服務和基礎設施建設提供資金支持,并不是調控房地產市場的手段。

        房地產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊、新罕布什爾;最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。

        美國的房地產稅最高的是紐約,大概6%。911之前大概2%,因為911提到了4%,后來又提到了6%。但是紐約房價也是美國最高的。從美國開始征收房地產稅,如果房價指數為100的話,現在大概是312,房產稅對抑制房價沒有任何作用。



        具體來看看美國房地產稅收情況:

       1. 征收主體

        美國地方政府征收房產稅,根據各自實際情況來確定稅率并依法征收,這項稅收主要用于居民所在區域的教育及公共服務的支出。而美國的聯邦政府和州政府是不征收房產稅的。美國房產稅的征收主體是郡政府、市政府和學區,他們之間的征收比例劃分是按1:1:5來征收。

        2. 確定稅率

        房產稅的稅率由地方政府根據各級預算來制定,而預算應征收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化,因此房產稅稅率每年都不同。

        如果某個地方政府的一年開支為2億美元,這個地方的房產估價總額為100億美元,那么該地當年的房產稅稅率便是2%。

        假如過了一年后,該地方的經濟發展了,房價有所提高,房產估價的總額上漲為200億美元,但地方政府的開支若維持2億美元不變的話,當年房產稅的稅率為1%。也就是說,房價上漲了,房產稅可能降低。

       3. 征收手續

        在美國交納房產稅手續簡單。通常,地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。

        比如,費城一年只有一次,房產估值辦會在每年12月給房主寄發房產稅表,房主必須在第二年3月31日前支付。

        4. 免征條件

        美國地方政府規定了一些減免稅項目,主要是對自住房屋給予減免稅,通過減少稅基或低估財產價值來實現。

        另外,還有一種減免房產稅的方法,即當房產稅超過某一最大值時,納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。

        以加州為例,納稅人的主要自用住宅,可免除7000美元的房產稅。另外,退伍軍人免稅額。美國目前有30個州,對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。

       5. 拒交處罰

        對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施,拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后,地方政府可以對拖欠房產稅房產采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。

        以加州為例,如果超過期限,房主會被征收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。

        英國:“住房子就要交稅”

        “住房子就要交稅”在英國歷史上由來已久。早在十八世紀,英國就開征物業稅。最初被稱為“爐灶稅”,后來改為“窗戶稅”,今天則稱為“市政稅”。

        英國的房產稅分為住宅房產稅和營業房屋稅兩種,分別針對住宅和營業性用房征收。其中,住宅房產稅是地方稅種,針對住宅的歷史評估價值征收;營業房屋稅是中央稅種,針對租金價值征收。



        1.住宅房產稅

        住宅房產稅是一個地方稅種,各地地方政府根據其每年收支情況進行稅額的設定。該稅根據房屋在某一特定時間的評估價值進行征收,稅額隨房屋價值上升而增加,但有效稅率卻隨房屋價值上升而下降。

        2.營業房屋稅

        營業房屋稅也稱非家庭財產稅,是針對經營性不動產,如商店、辦公樓、酒吧、倉庫、工廠等非住宅用不動產征收的。雖然該稅是一項中央稅種,但中央政府會根據各地人口情況等重新分配給地方。營業房屋稅根據房屋的租金價值征收,稅率全國統一。

       德國:有房產必繳房產稅

        德國一直把房地產視為重要的剛性需求與民生要求,有房產就需繳納房產稅,嚴厲的稅收政策抑制房地產投資者,這使得德國房價長期維持穩定。


        在德國要購置一棟房屋,首先要繳納評估價值1%至1.5%的不動產稅,房屋買賣還要繳3.5%的交易稅,買賣盈利繳納15%的差價盈利稅,十年內出售即參照公司稅標準征收資本收益的25%。

        加拿大:80%財產稅收來自房地產稅

        房地產稅是加拿大最古老的稅種之一,全加超過80%的財產稅收是房地產稅收入。



        加拿大房地產稅的征稅對象是指土地、地上建筑物及永久構筑物。在一些省和地區,附著于房屋及土地上的機器、設備及其他固定物也被列入房地產稅的征稅對象;有的省還將電力、通訊、天然氣和石油管線等線性財產納入征稅范圍。但是政府自用的房地產、學校、公立醫院、墓地或教堂可根據省級立法實行免稅。

        韓國:財產價值衡量稅率

        為了抑制房價過快上漲,韓國政府于2005年出臺了綜合不動產稅,征稅對象為擁有房產總價值超過6億韓元的家庭,并根據房產總價值的不同,稅率為每年0.75%-2%之間。

        此外,韓國從1961年起征收財產稅,征稅對象是所有擁有土地、房產、船舶等實物財產的人,根據財產價值不同,負擔的稅率也不同。因此,如果將財產稅和綜合不動產稅算在一起,擁有高檔房產的富裕階層就會承擔更重的賦稅。


      韓國的房產稅主要分為兩類:

        1、由地方政府征收的土地和住宅物業稅。

        2、歸屬于中央政府的綜合房地產稅。

       物業稅:實行累進稅率,稅率較低。

        對住宅而言,是標準價值的60%;對土地和建筑物而言,是標準價值的70%。標準價值是地方政府每年6月1日評定并公示的房地產價格,但這一公示價格往往比市場價格要低很多。

       綜合房產稅:針對價值較高的土地和住宅物業等。

        雖然綜合不動產稅是中央稅收,但該稅收收入會被分配到各個地方政府,以縮小地域之間的差距。

       新加坡:“劫富濟貧”原則

        新加坡的房產稅是按照房屋的年產值來計算的,年產值是房屋每年可賺取租金的凈收入。

        政府在房產稅方面也同樣體現了“劫富濟貧”的原則:自住房產的房產稅率是4%,其他類型的房產稅率(如房屋出租者)是10%。



        從2011年開始,政府對房產稅進行了改革,制度更加傾向于弱勢群體:對年值低于6000新幣的房屋免收房產稅;而對于年值超過24000新幣的房子,超過的部分要繳納6%的房產稅。

      鏈接:

        財政部等三部門就房產稅改革試點答記者問

       一、問:什么是房產稅?

        答:房產稅是世界各國普遍征收的一種財產稅,主要對保有的房產征收?!吨腥A人民共和國房產稅暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)是1986年由國務院頒布實施的?!稌盒袟l例》規定,對位于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的房產每年征收房產稅。由于房產稅開征時,我國尚未進行住房制度改革,城鎮個人擁有住房的情況極少,而且居民收入水平普遍較低,因此,《暫行條例》規定對個人所有的非營業用房產(即個人自住住房,以下簡稱個人住房)免稅。房產稅主要是對生產經營性房產征稅。

        二、問:為什么要對個人住房征收房產稅?

        答:改革開放以來,我國經濟社會形勢發生了較大變化,住房制度改革不斷深化,房地產市場日趨活躍,居民收入水平有了較大提高,房地產也成為個人財富的重要組成部分。根據中共中央關于制定“十二五”規劃的建議中提出的要求,有必要研究推進房產稅改革。

        對個人住房征收房產稅,一是有利于合理調節收入分配,促進社會公平。改革開放以來,我國人民生活水平有了大幅提高,但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現。房產稅是調節收入和財富分配的重要手段之一,征收房產稅有利于調節收入分配、縮小貧富差距。

        二是有利于引導居民合理住房消費,促進節約集約用地。我國人多地少,需要對居民住房消費進行正確引導。在保障居民基本住房需求的前提下,對個人住房征收房產稅,通過增加住房持有成本,可以引導購房者理性地選擇居住面積適當的住房,從而促進土地的節約集約利用。

        三、問:為什么要在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點?

        答:鑒于歷史原因和現實情況,我國目前對個人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對個人住房征稅需要在制度設計和管理機制等方面進行充分研究論證并在實踐中逐步探索。為不斷積累經驗,積極穩妥地推進房產稅改革,有必要在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點。

        四、問:房產稅改革試點的法律依據是什么?

        答:《房產稅暫行條例》是依據全國人大常委會有關授權決定,由國務院制定的。房產稅制度也需要根據情況的變化進一步改革完善。國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產稅改革試點,具體征收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。這為部分城市進行房產稅改革試點提供了依據,有利于這項改革穩步進行,并為逐步在全國推開這項改革,進一步完善房產稅制度積累經驗。

        五、問:房產稅改革試點征收的房產稅收入將如何使用?

        答:房產稅為地方稅,試點征收的收入屬地方財政收入。為充分體現調節收入分配的政策目標,改革試點征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等,以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

        六、問:房產稅改革下一步有何打算?

        答:試點開始后,財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部將總結試點經驗,適時研究提出逐步在全國推開的改革方案。條件成熟時,在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上,在全國范圍內對個人擁有的住房征收房產稅。
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